常识不可违，基本事实更不可罔顾。这里，我想强调的是：农村产业不值钱，真的不值钱。

以江汉平原为例吧。在真正的农村，一栋大半新的3层楼，顶多卖3万来块钱，往往还要带户主名下的一些承包土地的耕种权，而且还非常难卖出去。这两年来农业不景气，几乎种什么亏什么。前几年，单纯租种土地的话，本地一般土地的年租金最高到过300块，而成片流转甚至达到过500~800元/亩。现在，以本人所在的镇为例，一般土地早就号称零租金了，却越来越难租出去。当然，也不是真正的零租金，尽管承租人并不向田主交租金，但要承担“三级提留”，且国家各种补贴由原田主获得。综合算下来，实际租金是亩均每年200元左右。循惯例，以10年租金为本身的价格计，每亩地价值2000元。既然整体而言，中国的不动产收益率偏低，再延长5年，每亩地的价值也不过为3000元。至于大户，其他地方我不知道，但我所在镇的那些葡萄园、菜园，反正是老板都跑路了、无人愿意再接手。

这是事实。这也是规律。工业化、城市化之所以成为趋势，首先是因为技术进步。次则，技术越进步，人的物资、精神需求越是多元化，产业链越是延长。相对而言，农业越来越缺乏技术含量，赢利能力弱，且风险大。何况城市化还越来越不是因为产业、工作所必需，而主要是因为生活所必需，越来越多人离不开城市生活的丰富多彩。

与城市化相对应的是农村的空心化。甚至已经可以说，所谓农村，数十上百户人家务农，还聚集在一起生活，本身将很快成为历史。不多年后，农业一定是农场模式的。在辽阔的乡村，一定是走出老远后，才看得见一户人家。

农业本身弱势。越来越多人向往城市、逃离农村。结果便如上述，农村的产业越来越不值钱。在此要强调的是，我们在讨论这一问题时，不要总局限于城郊的那几块地，以为拆迁了就可以盖房子、牟取暴利。农村的绝大部分土地只可能用于农业，没有哪个开发商会蠢得在远离城镇的地方盖房子。于具体环节上，现在的实际问题并不主要是开发商的脑袋被门夹了，跑到远离城市的地方建“鬼城”，而是青壮劳力基本进城、耕地抛荒越来越严重。

当此时，农业的关键问题在于：顺应时代趋势，促进土地集并，实现从小农模式向农场化的转型。其中之关键，在于明确产权，一定要明确至个人。如果不能明确产权归个人世代所有，至少应明确永租权，且可继承、可自由流转。而前提当然是实现社保体系全覆盖。特别对于老年农民，他们已青春不再来，应承认他们在特定时段的贡献，在市场价格之外给予行政性质的额外补贴，以适度的养老待遇置换其承包经营权。

产权问题明确、妥当了，由此衍生的一系列问题就有了自然解决的希望。如土地集并、产权抵押等，市场将自行解决。尤为重要者，是真正有志于农业、胸怀大地雄心者，终于可以拥有自己的农场。他们将热受土地，精心维护农场，这是他们留给子孙的产业。这就是整个社会的农业安全的基础。

反之，关键问题不解决，外围的游荡几乎是没有意义的。譬如，目下在许多地方试点的农村宅基地以及土地承包经营权的抵押。如上所述，农村产业根本不值钱，而且还产权不清晰，如果要做一个政绩工程，以行政方式强迫银行出高价，最后，恐怕将大部分砸在银行手里。否则，也就是说一说罢了，没有哪家银行会认真做如此无聊的事。有如著名的“以房养老”，罔顾国内的建筑寿命短、产权有期限等基本事实，别看当初炒得热闹，最终也不过是彻彻底底地沦落为一纸空文。尤为可怕者，形势危殆矣，再不明确产权，随着农民的加速逃离农村，农业安全将越来越没有保障。

凡事不触及根本，结果便是如此。不直面产权，不直面归属于个人的、可自由处置的财产权利问题，所谓农村、农业问题，根本都是纸上谈兵。